办理情况


来信编码:
1045351
来信类型:
求决
受理对象:
市信访局
来信时间:
2018-07-16
来信主题:
请求协调东莞市大喜房地产开发有限公司退还购房款2万
来信内容:
投 诉 书 被投诉人(单位):东莞市大喜房地产开发有限公司 联系电话:0769-85883031 (开发商) 13751435687 (销售员) 请求事项:请求东莞市大喜房地产开发有限公司全额退还就东莞市樟木头镇帝豪路1号香樟公馆(城市中心)十三号商业办公楼1004号单位所支付的购房定金共2万元整。 投诉事由: 我和我老婆祖籍是福州,2015年患上鼻咽癌治疗后回香港做散工,因香港楼价高昂,我们夫妻想以仅有的少量资金在樟木头(因距离香港较近)安置个老后居住的住宅。5月27日,在安居客网站上约了万福地产小夏看几个二手房,只看了一个房子后,小夏带我到汇景香樟公馆的售楼现场,随后刘姓售楼员向我推介该楼盘是公寓住宅,可首付一年免息分期和贷款,还有高质量奥斯汀酒店集团返租还贷,很适合我这样没什么资金的客户自住。当时我担心自己是个癌症患者生命无常,我老婆是家庭主妇没有固定职业收入,没有银行流水和工作证明,对方一口承诺只要个人征信没问题贷款手续文件可以包办。并不断的给我展示上级通知该楼盘第二天就要涨价5%的手机短信,而且当天交定金的话可以向领导申请特殊优惠,就这样在四个售楼员的热情氛围下我交了5万团购诚意金,接着对方又催我叫2万定金时,我开始犹豫说让我独自一个人到外面冷静考虑下并征求一下家人意见。随后我离开现场但对方人员一直尾随在我身边,并催促我团购诚意金都交了,而且他也帮我特别向领导申请了特别优惠,如果不交定金他会被领导骂的,就在这种环境下我交了定金2万后签了认购书。事后才发现认购书上写的房屋性质为商业办公楼根本不是住宅性质,并不适合老后居住,只适合租给酒店返租,而酒店返租本身也有很大的不确定性,合作返租的酒店资料和返租合同也不给我看。 疑惑之中查询东莞房产局信息网找不到该楼盘的任何价格和信息资料,售楼现场也没任何价格公示,所以觉得该楼盘信息不对称,价格不公开透明,觉得楼价虚高,感觉到自己可能是陷入了销售陷阱中。所以在交定金后第三天联络对方申请退房,但遭到拒绝,并威胁连诚意金5万也没得退。6月3日,无奈之余,我和我老婆按认购合同约定的时间第二次到售楼部协商,再次表达了我们想退房的意愿,同时向对方提出了几个疑惑: 质疑为什么房子使用性质不是公寓住宅而是办公楼,对方回复以后房产证上会写成商业公寓。我们从网络上得知假造银行流水和工作证明如果被银行发现,不但不能贷款,连征信都上黑名单。即使对方承诺有和银行合作一定没问题,但认购书上写明如果贷款不成功必须7天内全额交款,担心口说无凭我们还是要求对方在购房合同上加上附议条件,就是万一银行贷款出问题应由对方负责,对方拒绝添加附议,并说购房合同是房产局制定出来的固定模式合同,不会增加任何附加条件。对于保证返租问题上,要求出示正式商品房买卖合同及返租合同,遭到拒绝,而且告诉我们今天来只是交首付而不是签购房合同,也没有合同范本可看,只能在我们交完所有钱后签合同时到房产局才能打印合同出来。 以上各种疑问和诉求都一一被拒绝,并被告知不买房可以,退钱没可能,不买房就没收定金和团购费都是行业规矩。我们始终被定金套牢在他们手中。 无奈之下,舍不得7万血汗钱化为乌有,我们提出换个小房也许能不需要贷款。即使这样的委曲求全的提议都当场被拒绝,告知我们按行业规矩不能以大换小,要请示领导,而且房价已涨,不能按原来的优惠和价格换房,并叫我们回去等待领导批复。6月5日,对方突然通知替我争取到领导允许以原来优惠和价格换房。6月6日我又到售楼部协商。当我准备签约时,却被告知已交的团购诚意金5万不算房款,只是花5万获得了他们自己随意制定出来的所谓总房价减10万的数字优惠,那这5万元去哪了?这个从头到尾都未被告知来龙去脉的款项让我深深感到该开发商营销套路的深厚,欺诈诱导,隐瞒真相。对于他们这种欺骗,深深伤害我购房的欲望,所以,我要求开发商退还定金2万元。理由为:1、开发商并未按照认购书上约定的在签订认购书之前,向本人履行《商品房买卖合同》及其附件等告知、说明义务;违反了《商品房销售管理办法》第二十三条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》”。2、涉嫌未明码标价的违规行为,售楼处现场未发现有对所售的房源进行一房一价的价格公示信息,销售员也没有提供价格表进行参考,根据国家发展改革委关于发布的《商品房销售明码标价规定》“第六条 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全,标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目,并标示价格主管部门投诉举报电话。第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”的规定,已经涉嫌存在未明码标价的违规行为。3、涉嫌不明收费及偷税漏税的违规行为,在咨询过程中销售员说要额外交5万,可以享受抵扣10万的优惠,最后交首付的时候直接会进行抵扣,这样就可以享受优惠,属于团购费,但交的那5万是不计入总房款的,也不是指定的监护帐户收取,而是第三方,然而根据相关规定第三方及开发商是不允许收取总房款之外的费用的,还说要交约26571元契税,3132元维修基金及3000元其他费用,维修基金及契税等由开发商代收的情况,首先需是本人自愿的前提之下,而且一般业主是在办理房产证前一个月交给开发商,开发商如果要求在交首付时把物业维修基金一并交齐,那么开发商必须交上提前收的这段时间的银行利息。所以已经违反了住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“(六)商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;”。及《税收征收管理法》第六十三条“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。”的规定,已经存在不明收费及偷税漏税的违规行为。4、涉嫌唆使造假银行流水及收入证明向银行骗贷的违规行为,在咨询过程中我明确告知我老婆是家庭主妇,没有固定职业收入,没有银行流水和工作证明,对方一口承诺可以包办假银行流水及收入证明,这样就可以将证明由销售交给合作的银行,一般都会顺利通过。也正是销售员提出银行按揭的解决办法后,我才缴纳购房定金2万元整,并与东莞市大喜房地产开发有限公司签订了《认购协议书》。然而事后通过咨询专业人士才知道,通过这样的行为向银行申请贷款是骗贷的行为,询问开发商合作银行的工作人员也说我老婆这样情况是不能通过银行贷款审批,而销售员明知的情况还要这样唆使,已经涉嫌教唆违法的行为,根据我国刑法第193条明确规定,以非法占有为目的,使用虚假的经济合同或虚假的证明文件、以及用虚假的产权证明作担保,诈骗银行或其他金融机构的贷款,数额较大即构成贷款诈骗罪,根据《合同法》第九十四条第五款明确规定了,有违反法律规定的其他情形的,当事人可以解除合同,此种解除系法律赋予的权利,无需对方同意即可履行的法定解除权。为了让客户顺利通过房贷唆使造假收入证明,虽然还没有实际违反法律、行政法规的规定,但客观事实上其已经扰乱了社会的经济秩序,应当认定为符合《合同法》第九十四条第五款中规定的,“违反法律规定的情形”。的规定,已经涉嫌唆使造假银行流水及收入证明向银行骗贷的违规行为。5、涉嫌虚假优惠价格欺诈的违规行为,在谈到价格时,一开始的报价为1113009元,后通过5万抵10万团购等各种优惠最成交价为905281元,而这个价格是用于申请网签备案,若通过那之前报的价格就是虚假的,优惠也是虚假的,根据备案原则,最终的成交价必须要与备案价相同或是在合理的区间内,根据《商品房销售明码标价规定》第九条的规定,未严格按照申报价格明码标价对外销售。标价牌上的报价高于其在物价部门申报的备案价,再谎称给购房者优惠,在虚高的报价上打折扣,使实际成交价略高于备案价,构成虚假优惠折价的价格欺诈行为。及东莞市《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》二、价格备案规定(二)开发企业应充分考虑商品住房项目开发的综合成本以及产品的市场定位等,合理制定商品住房销售价格。经价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价格高于备案价格或下浮幅度超过15%时,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法进行网上签约程序。的规定,已经涉嫌虚假优惠价格欺诈的违规行为。6、涉嫌房屋用途欺诈的违规行为,在谈到房子用途时,销售员一直是以公寓的形式在介绍,并且样板间展示效果也是带住宅功能,我对这块也不了解,后来在房管局的备案信息查到房屋类型和规划用途均是办公,咨询了相关专业人士才知道该物业明明是商业办公用房,却当成住宅公寓来销售,根据《关于加强非住宅用地管理的意见》及《规划条件》的规定,办公用房不准用房建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房,非住宅用地建设项目不允许采用商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售,非住宅建筑物在使用过程中不得发作住宅用途的相关规定,售楼处及开发商的这种行为已经涉嫌房屋用途欺诈的违规行为。7、涉嫌对消防水管道进行改造,在查看样板间里发现没有消防水管道,而根据规定商业公办用房的室内是必须配置这些功能,那么事后我们在装修该房子时按照样板间的样式进行改装,明显需要在房子验收后对其进行拆除或改装,但根据消防规定,私自改装消防水管道是需要审批,会不会成在消防隐患真的成了很大的长疑问。根据国家《建筑设计防火规范》8.3.3中对于高层建筑设计时的防火要求,本人所购该房屋是必须设置消防喷淋系统的。但当时销售员并没有说明实际交付的房屋中会有消防管道和喷头。有消防管道和喷头势必会影响到装修和美观,属于购房者在装修时的不利因素,再之后装修时完全可以按照样板间的模式对消防水管道进行改装,因为未做说明,我们就会认为已经得到消防局的许可可以进行改装。根据《商品房销售管理办法》第三十一条“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”的规定,销售员涉嫌故意隐瞒购房不利因素,诱导客户下单的欺诈行为。8、涉嫌返本销售的违规行为,在咨询过程中销售员告知,现在在搞活动可以享受包租返利的优惠模式,包租6年,1400元/月的保底租金,每2年上浮10%租金,每月参与40%酒店利润分红,这样就可以每个月抵扣一部分的房贷,只要前期交些首付就可以很轻松做房东收租金,因这样的活动觉得比较划算就信了,签了协议,事后才知道,根据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“实施下列行为之一,符合本解释第一条第一款规定的条件的,应当依照刑法第一百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处罚:(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的;”的规定,已经涉嫌返本销售的违规行为。9、涉嫌通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的违规行为,咨询过程中,本人有些犹豫,想先看看再决定。销售员说再犹豫一会儿,房子可能就没有了,还说上级已经指示该楼盘第二天就要涨价5%并出示通知短信,一再诱导本人买房,并一个劲的催我交定金签协议,给购房者造成紧迫的心理压力,违反了《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“(一)发布虚假房源信息和广告;”。根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“(一)发布虚假房源信息和广告;(二)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;”的规定,这已经涉嫌通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的违规行为,也违背了习总书记在十九大报告中强调的“要准确把握住房的居住属性”,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。10、涉嫌违背十九大报告精神,在咨询过程中销售员一直以公寓的形式进行宣传,既然是公寓,自然是用于居住的,居住属性的房子却又同时用投资和收益等宣传字眼进行诱导购房,并且还散步涨价信息恶意炒作,已经违背了习总书记在十九大报告中强调的“要准确把握住房的居住属性”,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。11、涉嫌提供首付分期的违规行为,在说到支付首付时,我们强调没那么快到帐,这时销售员就说他们开发商提供首付分期的服务,首付43.5万可免息分期12个月进行偿还,这样可以减轻我的购房压力首付付清前不能签购房合同,更无从办理产权证,一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款,房产可能被收回。开发商所提出的“分期首付”,违反央行关于个人住房贷款管理办法的相关法规政策。这种试图打擦边球的行为,在法律框架内属于违法违规的交易行为。即便开发商代垫首付款,也必须等购房者付清首付才能签订《贷款合同》,银行贷款才能打到开发商账上,回款期限过长会影响开发商的开发能力。遇到资金实力不济的开发商,可能会引发一系列问题,甚至房子无法建好或被收回。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》二、整治重点5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。的规定,已经涉嫌提供首付分期的违规行为。12、涉嫌捂盘惜售的违规行为,开发商获取预售许可证日期为2018年5月11日,开盘时间是2018年6月25日,而根据规定,在开发商获取预售许可证后10日内必须要一次性将预售范围内的所有房源进行出售,而这种行为,根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“(五)捂盘惜售或者变相囤积房源;”。及东莞市《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》五、明码标价及销售公示(一)开发企业取得预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部销售房源。的规定,已经存在捂盘惜售的违规行为。13、涉嫌存在霸王条款的违规行为,在签认购协议时并没有让我有时间去仔细阅读认购协议条款,只是催着签协议,事后才发现存在很多不合理的条款,多个条款都是在撇清开发商自己的责任,加重购房者的责任,而认购协议本身就是合同格式条款,是当事人为重复使用而预先拟定、在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款与一般的合同条款相比,突出特点是格式条款的事先确定性、不可变更性以及承诺的无奈性。根据《中华人民共和国合同法》“第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条 合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定,该行为已经涉嫌霸王条款的违规行为。以上诉求均有录音、图片、协议为证。基于以上原因,为了维护本人的合法权益,特此提起投诉,望有关部门领导能够帮我协调处理,要回购房定金共2万元整。
回复单位:
东莞市信访局,樟木头镇人民政府
回复时间:
2018-07-16
回复内容:
你2018年7月16日通过网上信访向我们提出要求开发商退回你2万元购房定金的信访事项,属公民、法人、其他组织之间的民事纠纷。根据《信访条例》第二十一条和《广东省信访条例》第三十条、第三十四条规定,我们对此信访事项不予受理。你可依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向有管辖权的人民法院提起诉讼。经与开发商、业主进行协调,目前双方达成一致意见,问题已解决。特此告知。感谢你对我们工作的支持!
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